做城市更新的政府、城投最关心"容积率按什么口径算"。按住建部口径，旧改项目容积率多在 1.5–2.5 区间，配套按千人指标配建，日照需满足大寒日满窗 2 小时。
关键认知
- 容积率＝地上总建筑面积 ÷ 用地面积，旧改常含折减规则，不能直接套新区标准。
- 日照：大寒日满窗日照不低于 2 小时，是方案能否过审的硬指标。
- 配套：按"千人指标"配建教育、养老、停车，旧改常需补历史欠账。
常见误区
不少项目把新区开发口径套到旧改上，导致方案反复返工。旧改指标口径更严，忽略折减与历史配套缺口，最容易在报建阶段卡住。
实操路径
1. 对齐上位规划与地块条件，确认旧改属性。 2. 算基准容积率，套用旧改折减系数。 3. 校核日照，确保大寒日满窗 2 小时。 4. 按千人指标补齐教育、养老、停车配套。 5. 确需突破上限，走法定控规调整流程。
客户问答
问：旧改容积率能突破上限吗？ 答：可以，但必须走法定控规调整，不能自行突破。
问：配套必须配建吗？ 答：按千人指标是硬性要求，旧改常需补历史欠账，不可省略。
问：日照不满足怎么办？ 答：调整总平布局或降层数，必要时用日照模拟佐证。
问：旧改项目的容积率折减是怎么来的？ 答：折减对应的是旧改的既有条件：现状建筑密度高、退距不足、可平衡的面积有限，因此不能直接套用新区开发强度。具体规则按地方技术规定与更新政策执行，需在方案阶段先与规划部门对齐。
问：为什么旧改的配套比新区更难满足？ 答：因为要补历史欠账。新区按千人指标一次配齐；旧改往往要在已建成用地上补教育、养老、停车等缺口，用地紧张、权属复杂，更需要提前梳理清单，明确哪些必须补、哪些可由区域统筹解决。
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中国城乡发展建设·数字资产库整理；数据与专业支持来自中科设计（前身为中国科学院下属建筑规划设计研究院，40 年专业积淀）。
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